深圳樓市何以走出火熱行情

來源:中國證券報? 發布日期:2019-12-20? 作者:? 【 字體:

  新年將近,北國冰封。深圳樓市卻在很多人的視野之外,走出一波獨立的火熱行情,一陣陣裹挾著亢奮、焦慮、羨慕、懊喪等多種情緒的颶風撲面而來。

  11月,深圳二手房成交逾8000套,創3年以來新高。12月,熱度未減。回首全年,前海、科技園、寶中等熱門板塊漲聲一片,標桿樓盤單套價格上漲超百萬元;深圳灣、香蜜湖等豪宅區域每套上漲五六百萬元也不鮮見。

  在全國其他樓市“房住不炒”、持續調整的背景下,深圳是南方一隅的自彈自唱者,亦或其他?

  結構性行情猝不及防

  南山科技園的中介胡凡(化名)在帶看時講了親身經歷:幾個月前他和幾位同事計劃合伙買房,猶豫之下錯失200萬元漲幅。“我們看它一步步漲上來,卻因膽小和扯皮沒搞成,這個錢到哪里賺得回來?”胡凡情緒激動地比劃著。

  在科技園工作3年的“碼農”張鵬住在地鐵1小時車程外的自如公寓,一間房租金每月3000元。張鵬想在公司周邊買個屬于自己的“窩兒”,年初看遍朗景園、匯景豪苑、晶品居等樓盤,覺得太舊太破,小兩房居然要400萬元,因而作罷,現在這些房子已漲到600萬元以上。

  投資客吳限(化名)在圈子里小有名氣,不少人找他指點買房,他干脆成立公司以此為業。雖然賺了一些代購服務費,但他自己買的多套房產都在羅湖等東部地區,每天看著西部房價上漲,東部卻波瀾不驚。

  其疾如風,其徐如林。樓市突然成為大家關注的焦點,這就是2019年的深圳。

  有意思的是,本輪樓市行情與股市的表現有著相似之處。2019年A股出現結構性行情,大盤漲幅有限,大部分個股低位徘徊,核心資產一路上漲。同樣,2019年的深圳樓市也帶著分化性、局部性特點,呈現結構性行情:

  一是全國很多城市樓市都在調整,深圳走出底部。12月16日,國家統計局公布的11月70個大中城市房價數據顯示,新房房價下降的城市增加到21個,為年內最高;二手房價格上漲的城市僅32個,處于近4年的最低點。

  二是房價指數漲得不多,但少數樓盤漲幅可觀。國家統計局數據顯示,11月深圳新房價格同比上漲3.3%,二手房同比上漲6.4%。與此同時,深圳熱點區域的一些標桿樓盤漲勢明顯。

  三是西部板塊火熱、東部冷清。今年以來,深圳樓市熱點格局不均衡,可謂是“西線有戰事,東線靜悄悄”。科技園、前海、寶中、香蜜湖、碧海、紅山等板塊炙手可熱,這些板塊多屬西部,而東部的龍崗、坪山、羅湖地區少有動靜,甚至位于中心區的福田,樓市安靜如初。

  誰在暗中點火

  深圳不到2000平方公里土地,承載2.4萬億元經濟總量,2018年常住人口自有住房率為34%。

  強大的經濟活力和尖銳的供求矛盾使得深圳房地產市場格外敏感,哪怕看上去一片安寧,靜水深流下依然暗潮涌動。回頭來看,2019年深圳樓市走出獨立行情,離不開三大因素:

  首先,利好政策不斷出臺。今年以來,政策暖風頻吹,從降準、政策利率下調,到前海要擴容的消息,再到8月先行示范區文件的出臺。11月11日,“豪宅稅”調整的消息被證實,很多業主立即將掛牌房價上調20萬元至30萬元,有的干脆不賣;購房者怔忡不安,地產中介徹夜加班。在此之前,深圳各區的豪宅線標準較低,導致大量交易的房產都要繳納豪宅稅,一套五六百萬元的小三居可能要繳納30萬元左右稅費。閥門一旦打開,市場活躍度大增。

  其次,業主、購房者投資意識提高。在過去20多年里,深圳房價多次暴漲暴跌,2015年房價翻番,市場洗禮使各方投資意識不斷提高。近期,深圳出現魔幻一幕:業主在微信群里控盤,集體拉抬房價,聲稱“如果不統一掛牌價,就要絕交”。以致當地政府火速約談當事人,暫停涉事樓盤網簽。

  本地購房者積極入市,全國的購房者也聞風而至。寶安中心區配套齊全,臨近前海,是本輪行情中最熱的板塊之一。當地中介告訴中國證券報記者,前海要擴容的消息發布后,一名北京的購房者凌晨1點多飛到深圳,凌晨3點多把業主叫醒,簽了合同后第二天再飛回。

  再次,深圳旺盛的需求是行情出現的本質原因。本輪行情可分為三個階段:3月的“小陽春”,年中的小面積學區房,再到年底的熱點板塊。前兩個階段,沒有重大利好政策出臺,南山科技園、前海一帶成交火爆,科苑居等小戶型樓盤短短幾個月就漲幅驚人,其他一些板塊低于豪宅線的一房兩房也量價齊升。

  2016年3月,深圳率先出臺嚴厲的調控政策,2018年政府加碼調控,出臺限售政策,樓市進入深度盤整。3年多時間,樓市成交低位徘徊,客觀上積累了一大批購買力。此外,深圳鼓勵人才落戶,每年新進入人口超過50萬,這些年輕有購買力的人口才是樓市的星星之火。

  明年樓市難普漲

  2015年深圳樓市在全國率先大漲,由此開啟了全國性的樓市行情。外界關心的是,此次深圳樓市上漲會否再次啟動全國樓市新一輪行情?

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為樓市上漲幅度會非常小。根本原因是,當前樓市購買力大環境、資金杠桿與2015年至2017年已不可同日而語。

  專家表示,深圳樓市行情有獨特因素,期待全國進入新一輪上漲周期并不現實:

  一是房住不炒的基調不會變。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  中國民生銀行研究院宏觀分析師王靜文認為,2019年房地產市場將“穩字當頭”,政策調控的主要目的是促進房地產市場健康平穩發展。因城施策思路強化意味著局部微調可能性增加,區域走勢將加劇分化。

  二是政府更加警惕房地產的擠出效應。過高的房價不僅會增加安居難度,更會加大企業經營成本,影響實體經濟發展。

  三是市場的購買力難以支撐大行情。分析人士指出,房價上漲需要政策和貨幣支撐。沒有了杠桿,市場自有的購買力很難重現2015年的情景。深圳樓市只會出現局部的、分化行情。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,當前開發商降價促銷意愿逐漸加強,樓市暖冬或可期待,但期望房價暴漲是不現實的。

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